En résumé
- La loi interdit à un propriétaire de vous refuser un logement sur la base de 15 critères discriminatoires liés à votre identité, votre vie personnelle ou votre situation familiale, en application de l’article 225-1 du Code pénal.
- Le décret n°2015-1437 fixe une liste limitative de documents qu’un bailleur peut vous demander. Toute exigence hors de cette liste est illégale et vous pouvez la refuser.
- Aucune somme d’argent ne peut vous être réclamée avant la signature du bail. Un chèque de réservation ou un acompte constitue une pratique interdite.
- Le dépôt de garantie est totalement interdit dans le cadre d’un bail mobilité. Un propriétaire qui l’exige contrevient directement à la loi ELAN de 2018.
- Une clause abusive dans un bail est réputée non écrite. Votre signature ne vaut pas acceptation d’une stipulation contraire à la loi.
- Si vous suspectez un refus discriminatoire ou une exigence illégale, vous pouvez saisir le Défenseur des droits ou l’ADIL de votre département.
Les 15 critères de sélection abusifs à connaître en priorité
Choisir un locataire sur des critères financiers reste un droit pour tout propriétaire. La loi fixe pourtant une limite que rien ne permet de contourner. L’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 renvoie directement à l’article 225-1 du Code pénal pour interdire toute discrimination dans l’accès au logement. Quinze critères protègent ainsi votre identité, votre situation familiale, vos choix de vie et votre position sociale, et les connaître vous permet de repérer un refus qui ne dit pas son nom.
5 critères liés à votre identité
L’origine ne justifie jamais un refus de location. Ce critère figure explicitement à l’article 225-1 du Code pénal, qui interdit tout traitement défavorable fondé sur ce motif dans l’accès au logement.
Le sexe du locataire ne peut pas non plus entrer en ligne de compte. Un bailleur qui écarte une candidature simplement parce qu’elle émane d’une femme ou d’un homme viole la loi, même s’il invoque un autre prétexte pour justifier son choix.
L’apparence physique profite de la même protection légale. La tenue vestimentaire, la corpulence ou tout autre trait du candidat n’a aucune valeur pour motiver un refus de location.
Le patronyme ne dit rien de la solvabilité d’un locataire. Certains bailleurs continuent pourtant d’écarter des dossiers sur la seule consonance d’un nom de famille, une pratique que la loi sanctionne au même titre que les autres critères discriminatoires.
L’appartenance à une ethnie, une nation ou une religion, réelle ou supposée, complète cette liste. L’ADIL de Paris précise que ce critère s’applique aussi lorsque l’appartenance n’est que supposée par le bailleur, sans reposer sur une preuve réelle.
4 critères liés à votre situation personnelle ou familiale
Le statut familial, qu’il soit célibataire ou en couple, n’autorise aucun refus. La loi protège ce critère au même titre que les autres motifs discriminatoires prévus par le Code pénal.
La grossesse ne justifie pas davantage un refus de location. Ce motif touche des candidates au moment même où elles cherchent à sécuriser leur logement, ce qui rend la protection légale d’autant plus nécessaire.
L’état de santé suit la même règle de protection. Qu’elle soit connue du bailleur ou seulement supposée à partir d’indices dans le dossier, une situation médicale ne peut jamais peser dans la décision de louer.
Le handicap constitue le motif de refus le plus souvent signalé dans les réclamations pour discrimination au logement. La loi l’interdit sans ambiguïté, qu’il s’agisse d’un handicap moteur, sensoriel ou d’une autre nature.
4 critères liés à votre vie personnelle
Les mœurs d’un candidat n’entrent pas non plus dans les critères légaux de sélection. Ce terme, hérité du droit pénal, couvre l’ensemble du mode de vie privé d’une personne, un domaine que la loi place hors de portée du bailleur.
L’orientation sexuelle et l’identité de genre bénéficient de la même protection. Un refus fondé sur ce critère, même déguisé sous un autre motif, expose le bailleur aux mêmes sanctions que les autres discriminations prévues par la loi.
Les opinions politiques d’un candidat locataire demeurent également hors sujet lors de l’examen d’un dossier, quel que soit le bord politique concerné.
Les activités syndicales complètent cette liste. Aucun bailleur ne peut écarter un candidat parce qu’il exerce un mandat syndical ou milite au sein d’une organisation de ce type.
2 critères liés à votre situation sociale
L’âge figure parmi les critères les plus fréquemment invoqués dans les réclamations pour discrimination au logement, qu’il s’agisse d’un jeune candidat jugé trop précaire ou d’une personne âgée écartée sans justification. L’article 225-1 du Code pénal protège les deux situations de la même manière.
Les caractéristiques génétiques n’offrent aucune base légale pour justifier un refus, même si les propriétaires soulèvent rarement ce motif en pratique. Si vous soupçonnez qu’un critère de ce type a pesé dans une décision, vous pouvez saisir l’ADIL de votre département ou le Défenseur des droits.
Point de vigilance : Un bailleur n’est jamais tenu de justifier son choix par écrit. Pourtant, si vous avez des raisons sérieuses de penser qu’un refus repose sur votre origine, votre état de santé ou tout autre critère discriminatoire, vous pouvez saisir le Défenseur des droits ou l’ADIL de votre département. Ces organismes peuvent vous aider à documenter la situation et à engager une procédure si les éléments le justifient.
| Motif invoqué | Part des réclamations en 2024 | À retenir |
| Handicap | 33 % | 1er motif invoqué |
| Origine | 26 % | Plus d’1 réclamation sur 4 |
| Vulnérabilité économique | 6 % | Situation financière précaire |
| Âge | 4 % | Jeunes comme personnes âgées concernés |
| Nationalité | 4 % | Critère régulièrement signalé |
| État de santé | 3 % | Également protégé par la loi |
Les 5 exigences interdites à repérer dans un dossier de location
1. Demander un relevé de compte bancaire
Le relevé de compte bancaire ne figure pas dans la liste des documents autorisés par le décret n°2015-1437. Un bailleur peut vérifier votre solvabilité en demandant vos bulletins de salaire ou votre dernier avis d’imposition, mais il n’a pas le droit de consulter l’historique de vos mouvements bancaires. Si un propriétaire ou une agence vous le réclame, vous pouvez refuser sans que cela compromette votre candidature sur le plan légal.
2. Demander un contrat de mariage
Le contrat de mariage est un document qui touche à votre vie privée et à votre régime matrimonial. Il n’est pas non plus prévu par le décret n°2015-1437. Le bailleur souhaitera parfois vérifier un régime de séparation de biens ou identifier un co-titulaire potentiel du bail, mais aucune de ces raisons ne lui donne une base légale pour exiger ce document lors de la constitution du dossier.
3. Exiger plusieurs pièces d’identité
Le décret n°2015-1437 est explicite sur ce point. Le bailleur ne peut demander qu’un seul document par catégorie, sauf pour les ressources où plusieurs pièces sont admises. Pour l’identité, une pièce valide suffit. Si un propriétaire vous demande simultanément votre carte d’identité et votre passeport, il dépasse ce que la loi autorise. Vous pouvez vous limiter à fournir l’un ou l’autre.
4. Exiger plusieurs justificatifs de domicile
La même règle d’unicité s’applique aux justificatifs de domicile. Un seul document suffit pour cette catégorie, qu’il s’agisse d’une quittance de loyer ou d’une attestation d’hébergement. Exiger deux justificatifs de domicile différents dépasse la liste fixée par le décret n°2015-1437 et constitue une demande illégale, que la demande vienne directement du propriétaire ou d’une agence mandatée.
5. Demander de l’argent pour réserver le logement avant la signature du bail
Aucune somme d’argent ne peut être versée avant la signature du bail. Réclamer un chèque de réservation, un acompte ou tout autre paiement pour bloquer un logement est interdit par la loi. Cette pratique reste illégale qu’un propriétaire la demande directement ou qu’un intermédiaire non mandaté par une agence réglementée la propose. Si vous rencontrez ce type de demande, c’est un signal d’alerte sérieux sur la fiabilité du bailleur.
Lire un dossier complet et en identifier les demandes abusives prend du temps. Un chasseur d’appartement peut vérifier chaque exigence avant même que vous ne constituiez votre dossier.
Bon à savoir : Chez May Home, nous vérifions systématiquement les exigences de chaque bailleur avant que vous ne commenciez à rassembler vos documents. Cela évite de fournir des pièces illégalement demandées et de compromettre votre candidature par excès de zèle. Nos chasseurs identifient les demandes hors cadre légal dès les premiers échanges avec le propriétaire ou l’agence, bien avant la visite.
Les 5 exigences financières abusives à reconnaître
1. Exiger un dépôt de garantie supérieur au montant autorisé
Le dépôt de garantie est encadré par la loi et son montant maximum varie selon le type de bail. Si un bailleur réclame une somme supérieure au plafond légal applicable à votre contrat, il commet une infraction. Le montant exact autorisé dépend du type de location que vous signez, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Il est donc prudent de vérifier ce plafond en fonction de votre situation avant de signer.
2. Demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat spécifique, créé pour répondre aux besoins des personnes en déplacement professionnel ou en formation. Le dépôt de garantie y est totalement interdit, en vertu de l’article 107 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Si un propriétaire vous demande un dépôt de garantie dans ce cadre, vous pouvez refuser sa demande, qui contrevient à la loi.
Bon à savoir : Chez May Home, nous accompagnons régulièrement des collaborateurs en mobilité professionnelle dont l’employeur prend en charge la recherche de logement. Dans ce contexte, le bail mobilité est souvent la formule retenue. Nos chasseurs s’assurent que le propriétaire n’y associe pas de dépôt de garantie, ce qui constituerait une infraction directe à la loi ELAN. Cette vérification fait partie de notre accompagnement de bout en bout.
3. Cumuler une caution et une assurance loyers impayés lorsque ce cumul est interdit
La loi interdit à un propriétaire de cumuler une caution solidaire (garant) et une assurance loyers impayés dans la plupart des situations. Cette règle vise à éviter que le locataire supporte indirectement un double filet de sécurité au bénéfice exclusif du bailleur. Des exceptions existent, notamment pour les locataires étudiants ou apprentis. Si vous n’êtes pas dans l’un de ces cas, le cumul doit vous alerter.
4. Réclamer des sommes supplémentaires pour obtenir la location
Certains bailleurs demandent des sommes supplémentaires pour faciliter l’attribution d’un logement. Cela peut prendre la forme d’une « participation aux frais », d’un « droit d’entrée » ou de toute autre dénomination inventée. La loi interdit ces demandes sans exception. Aucun paiement en dehors des sommes qu’elle prévoit ne peut conditionner l’accès à une location.
5. Faire supporter au locataire des frais qui doivent rester à la charge du bailleur
Certains frais de gestion ou d’administration incombent légalement au bailleur et ne peuvent pas être répercutés sur le locataire. Si votre futur propriétaire tente de vous faire payer des frais de rédaction de bail ou des charges administratives liées à la mise en location, ces demandes sortent du cadre légal. Vérifiez si une charge vous est réclamée en dehors des provisions de charges locatives habituelles, à vérifier selon le type de bail.
| Situation | Maximum autorisé | Signal d’alerte |
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | Plus d’1 mois |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | Plus de 2 mois |
| Bail mobilité | 0 € | Tout dépôt de garantie |
| Réservation avant signature du bail | 0 € | Toute somme demandée |
Les 8 clauses abusives à repérer avant de signer un bail
On peut être tenté de signer rapidement pour ne pas perdre un logement convoité. C’est précisément dans cette précipitation que certaines clauses passent inaperçues. Pourtant, une clause abusive est réputée non écrite, ce qui signifie que la loi la considère comme nulle de plein droit, même si vous avez signé le bail. Votre signature ne vaut pas acceptation d’une clause contraire à la loi. Ces huit clauses méritent une lecture attentive avant tout engagement.
Les 3 clauses qui limitent abusivement votre liberté dans le logement
Trois clauses limitent abusivement ce que vous pouvez faire chez vous.
- L’interdiction de recevoir des visiteurs n’a aucune base légale, car le propriétaire ne peut pas restreindre votre liberté d’héberger des proches ou de recevoir des tiers dans le logement que vous louez.
- La limitation du nombre d’occupants reste abusive sauf motif lié à la superficie du logement, auquel cas une clause fixant un nombre maximum est réputée non écrite.
- L’interdiction de fumer ou d’avoir un animal relève du même principe, car une clause qui interdit totalement la détention d’un animal domestique, hors animaux dangereux réglementés, est considérée comme abusive au même titre que l’interdiction de fumer à l’intérieur du logement.
Les 3 clauses qui vous imposent des frais ou des contraintes financières interdits
Trois clauses cherchent à vous imposer des contraintes financières que la loi n’autorise pas.
- La clause pénale en cas de retard de loyer est réputée non écrite, car le bailleur ne peut pas prévoir dans le bail des pénalités forfaitaires pour chaque jour de retard de paiement.
- L’imposition du prélèvement automatique dépasse ce que le bailleur peut exiger, car il peut préférer le virement mais ne peut pas imposer ce mode de paiement comme unique solution.
- La facturation de frais de remise en état fictifs devient abusive lorsqu’une clause met systématiquement à la charge du locataire des travaux de remise en état, sans tenir compte de l’état des lieux d’entrée.
Les 2 clauses qui réduisent abusivement les droits du locataire
Deux clauses réduisent abusivement les droits que la loi vous garantit.
- La résiliation du bail pour des motifs non prévus reste réputée non écrite, car la loi encadre strictement les motifs de résiliation par le propriétaire et une clause qui les élargit dépasse le cadre légal.
- La limitation des recours du locataire rend nulle toute clause qui vous prive du droit de contester une décision du bailleur ou de saisir une juridiction, votre droit à agir en justice ne pouvant pas être restreint par une disposition contractuelle.